Se séparer quand on a acheté un logement ensemble sans être mariés pose une question immédiate : que devient le crédit immobilier signé à deux ? Contrairement aux couples mariés, les concubins et partenaires de PACS ne bénéficient d’aucun régime matrimonial protecteur. Tout repose sur l’indivision et sur les clauses du contrat de prêt signé auprès de la banque.
Le principe de solidarité du crédit immobilier après la séparation
Dès qu’un prêt a été contracté par deux personnes, chacune est co-emprunteur au sens juridique du terme. Cette qualité ne disparaît pas avec la rupture du couple : la solidarité bancaire reste pleinement applicable jusqu’à ce qu’une démarche officielle vienne la modifier. En clair, la banque peut réclamer l’intégralité des mensualités à l’un ou à l’autre des deux co-emprunteurs, sans se préoccuper de la répartition interne décidée entre eux.
Cette règle vaut aussi bien pour un couple en concubinage que pour des partenaires de PACS : ni l’un ni l’autre statut n’offre de protection particulière face à l’établissement prêteur. Le seul document qui compte pour la banque, c’est le contrat de prêt en commun, avec ses clauses de solidarité.
Qui paie les mensualités du crédit après la rupture ?
Tant que le prêt court, les deux co-emprunteurs restent tenus de régler les mensualités, qu’ils vivent encore ensemble ou non, une situation proche de celle où l’on continue de payer seul le crédit immobilier pendant un divorce. Si l’un des deux cesse de payer sa part, la banque peut se retourner vers l’autre pour obtenir la totalité de la somme due. Un défaut de paiement, même partiel, peut entraîner des pénalités, une dégradation du dossier bancaire, voire une procédure de recouvrement.
Il est donc recommandé d’organiser rapidement, même verbalement dans un premier temps, une répartition claire du remboursement le temps de trouver une solution pérenne. Cette période transitoire ne doit pas s’étirer trop longtemps : plus elle dure, plus les tensions financières et affectives s’accumulent.
Le réflexe à avoir dès la séparation : contacter la banque pour l’informer de la situation. Elle ne peut rien imposer sans l’accord des deux, mais elle peut orienter vers les démarches de désolidarisation ou de rachat de soulte, et éviter des incidents de paiement qui pénaliseraient les deux co-emprunteurs.
Les trois options pour le logement et le crédit
Face à un prêt en commun, trois issues principales s’offrent à un couple non marié qui se sépare. Chacune répond à une situation financière et affective différente.
Vendre le bien et solder le crédit
La vente du bien reste la solution la plus simple lorsque ni l’un ni l’autre ne souhaite ou ne peut conserver le logement. Le produit de la vente du bien sert d’abord à rembourser le capital restant dû à la banque. Le solde est ensuite partagé entre les deux ex-partenaires, en principe selon leur quote-part d’indivision. Si le prix de vente ne couvre pas le crédit restant, la dette est répartie de la même façon, ce qui peut obliger chacun à compléter avec ses fonds propres.
Un des deux rachète la part de l’autre (soulte et désolidarisation)
Quand l’un des deux souhaite garder le logement, il peut racheter la part de l’autre. Ce mécanisme s’appelle le rachat de soulte : celui qui reste verse une somme correspondant à la valeur de la part détenue par son ex-partenaire, généralement calculée sur la valeur actuelle du bien diminuée du capital restant dû.
Cette opération s’accompagne obligatoirement d’une désolidarisation du prêt : celui qui part doit être retiré du contrat de crédit, ce qui nécessite l’accord de la banque. Concrètement, celle qui reste doit souvent souscrire un nouveau prêt à son seul nom, incluant le rachat de soulte, et repasser par une étude de solvabilité complète, assurance emprunteur comprise. Sans cet accord, l’ex-partenaire sorti du logement reste engagé solidairement, même s’il n’y habite plus.
Conserver le bien à deux (indivision maintenue)
Certains couples séparés choisissent de garder le bien en indivision, par exemple pour le louer ou attendre une meilleure conjoncture de vente (une situation qui pose la question des droits quand on paie seul le crédit en indivision). Cette option suppose une entente minimale sur la gestion du bien, le partage des loyers éventuels et la poursuite du remboursement du prêt en commun. Elle reste risquée à long terme si le dialogue se détériore, car chaque décision (travaux, vente, location) nécessite l’accord des deux indivisaires.
Comment calculer la part de chacun dans le bien ?
Le calcul des parts respectives dépend de plusieurs éléments accumulés depuis l’achat. L’apport initial versé par chacun au moment de l’acquisition constitue la première variable à prendre en compte, tout comme les mensualités effectivement payées par l’un et par l’autre au fil des années. Les travaux réalisés et financés par un seul des deux partenaires peuvent également être valorisés, à condition d’en apporter la preuve (factures, virements).
La quote-part de chacun, en principe, découle de ce qui a été inscrit dans l’acte notarié d’achat (50/50, 60/40, etc.). Mais un déséquilibre de financement non reflété dans l’acte peut donner lieu à une créance entre indivisaires, réglée lors du partage.
| Élément | Exemple chiffré |
|---|---|
| Valeur actuelle du bien | 300 000 € |
| Capital restant dû | 180 000 € |
| Valeur nette du bien | 120 000 € |
| Quote-part de l’ex-partenaire (50 %) | 60 000 € |
Dans cet exemple, celui qui souhaite garder le logement doit verser environ 60 000 € de soulte à son ex-partenaire, en plus de reprendre seul le remboursement du capital restant dû, sous réserve de l’accord de la banque pour la désolidarisation.
Que faire si l’autre partenaire refuse de vendre ?
Quand aucun accord n’est trouvé, ni sur la vente, ni sur le rachat de soulte, ni sur le maintien en indivision, la situation peut se bloquer durablement. Le code civil prévoit qu’aucun indivisaire ne peut être contraint de rester dans l’indivision contre sa volonté : celui qui souhaite sortir peut saisir le TGI (aujourd’hui tribunal judiciaire) via une action en partage judiciaire.
Cette procédure aboutit généralement à la vente forcée du bien aux enchères si aucune solution amiable n’a pu être trouvée entre-temps, avec intervention d’un notaire pour la liquidation de l’indivision. C’est une voie longue et coûteuse, souvent utilisée en dernier recours après l’échec de toute négociation directe ou médiation.
Avant d’en arriver là, il reste possible d’envisager un remboursement anticipé partiel du crédit par celui qui souhaite partir, afin de faciliter la sortie de l’indivision sans attendre une procédure judiciaire. Cette option dépend des conditions du contrat de prêt et des éventuelles pénalités de remboursement anticipé prévues.