Donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en gardant l’usufruit est une stratégie courante pour préparer sa succession. Reste une question très concrète : combien l’office notarial va-t-il facturer ? La bonne nouvelle, c’est que la facture se calcule sur une valeur réduite, et non sur celle du bien entier.
Frais de notaire pour une donation en nue-propriété : la réponse en bref
Les frais de notaire pour une donation en nue-propriété se calculent sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge du donateur au moment de l’acte. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, et plus les émoluments augmentent. À l’inverse, un donateur jeune donne une nue-propriété de faible valeur, donc des frais plus légers.
Pour un bien de 100 000 € donné par un parent de 65 ans, la nue-propriété est évaluée à 60 000 €. Les émoluments représentent alors environ 1 050 € TTC, auxquels s’ajoutent les débours et la contribution de sécurité immobilière. En pratique, la facture totale se situe souvent entre 1 500 et 2 000 € pour cet exemple, un montant à confirmer par devis.
Comment la valeur de la nue-propriété est calculée (barème de l’article 669 du CGI)
Lors d’un démembrement de propriété, le bien est scindé en deux : l’usufruit, qui donne le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers, et la nue-propriété, qui correspond au droit de devenir plein propriétaire au décès de l’usufruitier. Pour la fiscalité comme pour les frais, le barème de l’article 669 du CGI fixe la valeur de l’usufruit en pourcentage de la valeur vénale du bien, selon l’âge de l’usufruitier. La nue-propriété représente le complément.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L’âge retenu est celui de l’usufruitier à la date de l’acte authentique. Si deux parents conservent ensemble l’usufruit, on retient l’âge du plus âgé pour une réserve d’usufruit conjointe, ou chacun son âge pour la part qu’il donne. Le notaire précise ces points dans l’acte.
Exemple de calcul pour une donation de 100 000 €
Posons des hypothèses claires : un donateur de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement dont la valeur vénale est de 100 000 € (un cas proche est détaillé dans notre article sur la donation de 100 000 euros). Il se réserve l’usufruit. Selon le barème, la nue-propriété vaut 60 % du bien, soit 60 000 €. C’est cette somme qui sert de base aux émoluments proportionnels.
Les émoluments s’appliquent par tranches. Sur la base des taux en vigueur à la rédaction de cet article (à vérifier au moment de signer), le calcul donne :
- de 0 à 6 500 € : 3,870 % soit environ 251,55 € ;
- de 6 500 à 17 000 € : 1,596 % soit environ 167,58 € ;
- de 17 000 à 60 000 € : 1,064 % soit environ 457,52 €.
Le total atteint environ 876,65 € hors taxes, soit près de 1 052 € TTC avec une TVA de 20 %. Il faut ajouter les débours (frais d’état civil, de cadastre, de publicité foncière) et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur, soit 60 € ici.
À titre de comparaison, la même donation en pleine propriété reposerait sur 100 000 €. Les émoluments grimperaient à environ 1 435 € TTC, soit près de 380 € de plus. L’écart paraît modeste sur ce montant, mais il s’accentue avec la valeur du bien, et c’est surtout sur les droits de donation que l’avantage du démembrement se joue.
Émoluments, débours et taxes : ce qui compose la facture et qui paie quoi
La note du notaire regroupe trois éléments qu’on confond souvent. Les émoluments sont la rémunération de l’office notarial, selon un barème réglementé. Les débours sont les sommes avancées pour des documents et formalités, remboursées à l’euro près. Les taxes, dont la contribution de sécurité immobilière, reviennent à l’État et non au notaire.
Sauf clause contraire, les frais de l’acte sont à la charge du donataire, c’est-à-dire de celui qui reçoit. Le donateur peut décider de les prendre à sa charge. Dans ce cas, l’administration fiscale peut y voir un avantage supplémentaire, ce qui mérite d’en discuter avec le notaire avant la signature.
Frais de notaire et droits de donation : deux factures distinctes
Les droits de donation sont un impôt, versé au Trésor public. Ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, après application de l’abattement en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Dans l’exemple ci-dessus, 60 000 € restent sous cet abattement : aucun droit n’est dû, seuls les frais de notaire sont à payer.
Donation en nue-propriété : au-delà du coût, quels points vérifier avant de signer
Le coût n’est qu’un volet de la décision. Une donation est irrévocable : une fois la nue-propriété transmise, le donateur ne peut plus la reprendre, sauf cas très encadrés. Le donataire, devenu nu-propriétaire, ne peut pas vendre la pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier. Il vaut mieux y réfléchir en famille avant de s’engager.
L’usufruitier garde l’usage du bien, mais il en supporte aussi certaines charges, comme la taxe foncière et l’entretien courant. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations. Ces règles de répartition changent le budget réel du démembrement et gagnent à être précisées dans l’acte.
Au décès de l’usufruitier, l’extinction de l’usufruit permet au nu-propriétaire de récupérer la pleine propriété sans nouvelle taxation, ni droits supplémentaires. C’est le grand intérêt fiscal de la formule : la valeur du bien peut avoir augmenté entre-temps, mais seule la valeur de la nue-propriété au jour de la donation a été taxée.
Si plusieurs enfants sont concernés, une donation-partage peut sécuriser l’équilibre entre eux, car les biens sont évalués une fois pour toutes à la date de l’acte. Elle coûte un peu plus cher en émoluments, mais elle limite les risques de conflit au moment de la succession.
Enfin, demandez un devis détaillé à l’office notarial avant de signer. Il indiquera la valeur retenue, les émoluments, les débours et les taxes. Vous verrez alors le coût réel de votre projet, au lieu d’une simple estimation.
