Quand on prépare un achat immobilier, le prix affiché sur l’annonce n’est jamais le montant final à sortir. Deux postes s’ajoutent presque toujours : les frais d’agence d’un côté, les frais de notaire de l’autre. Beaucoup d’acquéreurs se demandent s’ils se cumulent, s’ils se recoupent, et surtout s’il existe une marge de manœuvre pour les alléger.
Frais de notaire et frais d’agence : deux coûts distincts à additionner
La réponse courte : oui, ces deux frais s’additionnent, et aucun n’est inclus dans l’autre. Les frais d’agence rémunèrent l’agence immobilière pour son travail d’intermédiaire. Les frais de notaire, eux, correspondent surtout à des taxes reversées à l’État et aux collectivités, plus la rémunération du notaire.
Voici les ordres de grandeur à garder en tête pour votre budget d’achat, à compléter avec notre article sur les frais de notaire dans l’ancien :
- Frais d’agence : en général de 3 à 8 % du prix du bien, selon la région et le montant de la vente. Ils sont libres et fixés par chaque agence.
- Frais de notaire dans un logement ancien : autour de 7 à 8 % du prix.
- Frais de notaire dans un logement neuf : autour de 2 à 3 % du prix.
Si le bien est acheté directement entre particuliers, sans intermédiaire, il n’y a pas de frais d’agence (le déroulé d’une vente entre particuliers est détaillé pas à pas). Les frais de notaire, en revanche, restent dus dans tous les cas, puisque l’acte authentique passe obligatoirement par lui.
Frais d’agence : qui les paie et comment les repérer dans le prix
Les honoraires d’agence peuvent être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur : notre guide sur les frais d’agence à la vente détaille qui paie quoi. Cette information figure dans le mandat de vente et dans l’annonce, qui doit afficher clairement le montant des honoraires et préciser qui les règle. C’est ce qui explique la présence de deux prix sur de nombreuses annonces.
Le prix net vendeur est la somme que le propriétaire touche réellement. Le prix frais d’agence inclus (FAI) additionne ce montant et les honoraires de l’agence. Quand les honoraires sont à la charge du vendeur, ils sont déjà compris dans le prix FAI, et l’acheteur n’a rien à ajouter. Quand ils sont à la charge de l’acquéreur, ils se rajoutent au prix net vendeur et se paient en plus.
Les honoraires ne sont dus qu’à la signature de l’acte authentique. Ni le compromis de vente ni la promesse de vente ne déclenchent le paiement de l’agence : celle-ci n’est rémunérée que si la vente aboutit.
Frais de notaire : taxes, émoluments et débours
Le terme « frais de notaire » est trompeur, car la majeure partie de la somme ne revient pas au notaire. On y trouve trois composantes :
- Les droits de mutation (aussi appelés taxe de publicité foncière dans le cadre d’une vente), reversés à l’État, au département et à la commune. Ils pèsent environ 5,8 à 6,3 % du prix dans l’ancien selon le département, et c’est le poste le plus lourd.
- Les émoluments du notaire, calculés selon un barème dégressif par tranches. Ils représentent environ 1 % du prix, TVA comprise.
- Les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par l’étude pour obtenir des documents (cadastre, état civil, urbanisme) et la contribution de sécurité immobilière.
Dans un logement neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite (0,715 % du prix), d’où la différence de pourcentage entre l’ancien et le neuf. Seuls les émoluments sont une vraie rémunération du notaire, et c’est là que se joue la possibilité d’une remise.
Un exemple chiffré : l’effet du prix FAI sur la facture
Voici le piège que peu de pages expliquent. Les frais de notaire se calculent sur le prix de vente. Si les honoraires d’agence sont intégrés au prix, ils gonflent donc la base sur laquelle les taxes sont prélevées. Prenons un appartement ancien à 285 000 € net vendeur, avec 15 000 € d’honoraires, soit 300 000 € frais d’agence inclus. On applique un taux moyen de 7,5 % pour les frais de notaire.
| Poste | Honoraires inclus dans le prix | Honoraires distincts (à charge acquéreur) |
|---|---|---|
| Base de calcul du notaire | 300 000 € | 285 000 € |
| Frais de notaire (7,5 %) | 22 500 € | 21 375 € |
| Honoraires d’agence | compris dans le prix | 15 000 € |
| Total à financer | 322 500 € | 321 375 € |
L’écart tourne autour de 1 125 € sur ce dossier. Il n’a rien de spectaculaire, mais il s’obtient sans rogner sur la qualité du bien ni sur le travail de l’agence. Le résultat dépend de la façon dont la vente est rédigée, d’où l’intérêt d’en parler au notaire avant la signature.
Réduire ces frais : les leviers concrets
Deux pistes existent, et elles se combinent. La première consiste à demander que les honoraires d’agence figurent distinctement du prix net vendeur lorsqu’ils sont à votre charge, comme dans l’exemple ci-dessus. La seconde est la remise sur émoluments, que le notaire peut accorder à son client.
Remise sur émoluments : ce qu’on peut vraiment demander
Le notaire peut consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix. Sur un bien à 300 000 €, cela représente de l’ordre de 300 à 400 €. Formulez la demande par écrit avant la signature du compromis, en précisant le prix du bien et le notaire choisi. Rien ne l’oblige à accepter, mais la demande est légitime et ne coûte rien.
Les droits de mutation, eux, ne se négocient pas : ils sont fixés par la loi. Vous pouvez en revanche réduire l’assiette en déduisant du prix la valeur du mobilier vendu avec le bien, à condition qu’il soit chiffré de manière réaliste dans l’acte. Une estimation fantaisiste risquerait d’attirer l’attention de l’administration fiscale.
Enfin, acheter dans le neuf ou négocier le prix net vendeur reste le levier le plus puissant : chaque euro retiré du prix diminue aussi le montant des frais de notaire.
Intégrer le budget global d’achat
Le duo agence plus notaire ne représente qu’une partie de ce que coûte un projet immobilier. Il faut ajouter les frais de crédit (frais de dossier bancaire, assurance emprunteur) et les frais de garantie, qui tournent souvent entre 1 et 2 % du montant emprunté lorsqu’il s’agit d’une caution ou d’une hypothèque.
Viennent ensuite les travaux éventuels, le déménagement, l’équipement du logement et, dans une copropriété, la régularisation des charges de copropriété ainsi que la taxe foncière. Prévoir une enveloppe d’environ 10 % du prix en plus du bien évite de découvrir ces dépenses une fois le compromis signé. En pratique, un budget d’achat solide additionne le prix, les frais d’agence si l’acquéreur les règle, les frais de notaire, le coût du financement et une réserve pour les imprévus.
